私は2008年～2014年にかけて不動産投資をしていました。
しかし家賃収入が徐々に低下するリスクが顕在化したことから、不動産売却をして米国株投資へと舵をきったのでした。
ところが不動産投資を再びやりたいという思いが芽生えています。
既に実施している法人設立による太陽光発電投資との相性が良いと感じてのこと。
なので、少しずつ不動産投資の現状把握していきます。
とはいえ、不動産投資を躊躇するようなデータが揃っているのですよね。
本記事では、不動産投資について
- 東京都内の家賃相場
- 空室率の推移
- J-REIT組入れ物件の家賃と稼働率
を記録していきます。
不動産投資；東京都内の家賃相場と空室率の推移
日本国内での不動産投資の難しさは、経済停滞と人口減少にあります。
すなわち家賃相場の下落と空室率の上昇。
不動産投資をすれば誰でも儲かるわけではありません。
物件選定の目利きが、不動産投資成功のカギとなるのです。
東京23区の家賃相場は低下傾向にある
全国および東京23区の家賃推移、引用：NRI
日本全国平均および東京23区における民営家賃は下落傾向。
賃貸派の投資家には朗報ですね。
賃借人は家賃低下というデフレの恩恵を受けることができるのです。
一方で大家さん・不動産投資家には厳しい投資環境。
平均的な物件に投資したのでは、家賃が下がっていくマーケットだからです。
東京都内の空室率は2016年以降上昇している
首都圏における賃貸住宅の空室率推移、引用：NRI
2015年以降、神奈川県の空室率は顕著に上昇しています。
さらに2016年以降では、東京23区の空室率も上昇している。
これは、2015年1月の相続税の基礎控除縮小の影響がでていますね。
節税目的での賃貸アパートの増加により供給過多な状況であると思われます。
米国株の配当金投資に比較して、東京都内を対象としたとしても不動産投資は難しい環境であると感じます。
相続税法改正による基礎控除額
- 従来 ：5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）
- 2015年～：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
相続人が妻と子供1人の場合は
基礎控除額：7,000万円→4,200万円
不動産投資；J-REIT組入れ物件の稼働率と月額家賃収入の推移
REIT、私募ファンドの稼働率、家賃推移、引用：NRI
上述の通り、民営家賃をみた投資環境は芳しくありません。
一方でJ-REITや私募ファンド物件の稼働率は上昇しています。
そして東京23区とくに都心3区の家賃水準は上昇傾向です。
お金がお金のあるところに流れている構図が見え隠れします。
不動産投資再参入にむけて；東京都内23区の家賃相場をみて感じること
不動産は投資三分法の一角を担う重要なアセットです。
しかしいまは、よい不動産物件が見つからないのなら無理をして実物資産投資をしなくてもよいフェーズだと考えています。
そんなこと言っていたら、いつまでたっても不動産投資ができないのですけどね。
でも太陽光発電投資をしている事実が、リアルアセットへの投資参入への余裕を持たせてくれます。
頭金用の現金を積み上げつつ、のんびりと構えておきましょう。
もし今すぐ不動産をアセットアロケーションに組み込む場合、J-REITや【IYR】のような米国REITへの投資を検討するのが良さそう。
とはいえサラリーマン投資家としての信用を活用した融資活用は生かしていきたいのですよ。
かぼちゃの馬車事件、レオパレス問題によって、不動産市場が冷めたころがねらい目かもしれません。
とりあえず2019年は、不動産投資物件のリサーチをしながら、太陽光発電投資をうまく立ち上げることに集中します。
そして様子をみながら米国株への資金投下を並行していきます。
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