JREIT座談会に参加！ ARESにご招待いただきました
😊本日は、不動産証券化協会にて、投資ブロガーさんをお招きして投資座談会に参加‼️
😅参加したのはいいけど、私のネームプレートが・・・💦 pic.twitter.com/LxWlkoyPqY
— imaima (@t_imaima1027) September 14, 2018
JREIT（ジェイ・リート）の座談会があり、投資ブロガーとしてご招待いただきました。
場所は、不動産証券化協会・ARES（エイリス）の会議室。
投資ブロガー3名が集まり、JREITのプロの方々と意見公開をしたのです。
JREIT座談会＠ARESの参加投資ブロガー
つみたてNISAでお馴染みの金融庁職員、今井さんもオブザーバーとしていらっしゃいました。
本記事ではJREIT座談会に参加して思ったことを記録していきます。
JREITの2つのメリット：①分配金利回りが高い②小口で不動産投資が可能となる
JREIT（ジェイ・リート）は、不動産投資信託です。
JREITのメリットを考える際には、通常の投資信託と比較するとわかりやすい。
ARESご担当者によれば
投資信託とJ-REITの違いは
- JREITは外部運用が必須
- 利益を分配が必須
- 利益の90％を投資家に分配すると、法人税が免税となる。（導管体）
- 配当性向が高い
- 法人税が免除されるので二重課税がない
- 複数の賃貸不動産に投資をしているので分散効果がある
ここから導き出される、顧客（個人投資家）のメリットは
- 投資家から集めた資金を専門家が運用してくれる
- 運用益をほぼ全額還元してくれる
- 高い分配金と安定性が魅力的
- 上場しているので、流動性が高く売買が簡単
- 少額資金で不動産投資が可能となる
- 不動産投資対象は複数あり、分散投資効果が期待できる
簡単にいえば、JREITのメリットは
- 少額で不動産投資が出来る
- インカム、分配金が高い
だといえるでしょう。
ではその分配金利回りを継続・安定させるために、JREITはどういった取り組みを行っているのでしょうか？
JREITの利益は、家賃収入だけではなく売却益・一部減価償却費を含んでいる
引用：ARES
J-REITは利益の90％以上を株主に還元します。
法人税が免除されるからですね。
ARESご担当者によると、JREITは利益の99％還元といってもいいそうです。
JREITは内部留保はできずに、利益を半期毎に分配金として吐き出しているとのこと。
ここで注目したいのが、利益とは家賃収入だけではないということ。
JREITは投資物件を入れ替えます。
その際の売却益はもちろん利益です。
一部のREITには減価償却費を含むこともあるそう。
REIT内の利益
- インカム（家賃収入）
- キャピタルゲイン
- 一部、減価償却
これら利益を株主還元しているのです。
JREIT分配金の推移の背景には、利益の安定が欠かせない。
JREIT運用では、物件の売買や入れ替えという取り組みがあることは覚えておきたいですね。
JREITの分配金利回りを安定推移するための課題は、内部留保ができないこと
ここでARESご担当者は、JREIT運営の課題を提示しました。
JREITは利益を分配金として支払うがために、内部留保金がないのです。
たとえ内部留保金があったとしても、留保部分には課税されてしまう。
JREIT運用にとって内部留保は不利です。
手元に現金をもたないJ-REIT。
もし魅力的な新しい投資物件があったら、JREITはどうすればいいのでしょうか？
- 物件の入れ替え
- 増資をする
こういった打ち手になります。
とはいえ増資をしたら、投資家にはデメリットになりかねない。
増資は一株当たりの価値が希薄化するわけですから。
この点は投資家側からも意見がでました。
もちろん価値ある不動産物件を手に入れることが出来ればよいです。
しかしかならずしも投資が成功するとは限りません。
そこでARESとしては、内部留保を可能としたい意見があるようです。
内部留保によって、JREIT分配金を平準化する狙いをもっていました。
もしJREITで内部留保ができたときのメリット
- 将来的にも安定した分配金支払いが可能となる
- 新たな不動産物件に投資しやすくなり、REITの株価が上がる
こういった選択肢をもつことができるとのこと。
インカムがJREITの最大のメリットですからね。
分配金を平準化できれば、株主にも恩恵があるとのこと。
この意見に対し、
- 透明化をすること
- 収益性の悪いREITの市場退場など
を前提にポジティブな意見がでました。
一方で懐疑的な意見としては
- 収益性のある物件に投資が続けられるのか疑問
- インカムが魅力のJREITなのだから、即座に分配金を支払うことが株主の為になるはず
- 競合する金融商品との差別化が難しくなる
このようなものが挙がりました。
JREITに内部留保を可能とした方が良さそうなものの、強い意見は出にくかったのが実情です。
ちょっとここでJREITの現状と競合する投資商品を振り返ってみましょうか。
JREITの現状、銘柄数や時価総額はまだまだ株式投資に及ばない
J-REIT開設から17年。
JREIT銘柄数：60銘柄（米国は220銘柄）
時価総額：12兆円（世界は184兆円。米国は112兆円。日本は6.4%のシェア）
JREIT個人投資家数：76万人
上場株式投資家数：5,200万人
なので、J-REITは個人投資家増やす余地があります。
JREITの保有資産は17兆円
物件数は3,810物件あり、分散が進んでいます。
資産三分法の一角を占める不動産。
サラリーマン大家なんて言葉もあるくらいですから、JREITがもうすこし盛り上げってもいいのではないかと思いました。
JREITの競合商品は日本株だけ？ 米国株も入ってくるとやや不利な状況になる
東証JREIT指数の投資リターン
引用：ARES
2003年3月をベースとすると、JREIT指数は
- 値上がり益：75％
- 配当収益：168％
なかなかに良好な投資リターンを示しています
TOPIXの投資リターン
同様に2003年3月を起点とした、日本株TOPIXのリターンです。
- 値上がり収益：115％
- 配当収益：66％
JREITの魅力はインカムです。
日本株と比較すると、JREITの優位性が明らかとなりました。
インカムと投資リターンがTOPIXよりJREITは優れていたデータがあったのです。
ところが米国株の配当関連銘柄と比較すると、どうしても見劣りしてしまう。
この点はARESご担当者も認識されておられました。
とはいえ米国株より日本の不動産の方が、投資家には身近だと感じることでしょう。
JREITがインカムを訴求する際には、
- 日本国内での分散投資
- 為替リスクが無い
というプロモーションが適切なのかもしれません。
JREITを売買しているのは機関投資家が最大、ついで個人投資家や銀行・投資信託
JREITの総売買代金に占める主体別構成比を示しています。
上から見ると、青：機関投資家、黄緑：個人投資家の順番です。
ただし個人投資家が占める割合が減少傾向だとわかります。
JREITを個人投資家により普及させるためには何が必要でしょうか？
安定した分配金推移を示すこととともに、他にもやれることはありそうです。
個人投資家にJREITを普及するための方法を考えた結果とは？
JREITのさらなる小口化
たとえば株式分割。
より少額な不動産投資を可能にするのです。
個人投資家にとって、JREITの一口当たりの価格は高いと感じるからです。
すべての個人投資家が、潤沢な投資元本をもっているわけではありません。
JREITのメリットは、不動産への小口投資を可能としたこと。
それを更に切り分けるということです。
一口当たりの株価を下げることは、個人投資家にとってのメリットを最大化することに繋がります。
売買手数料や信託報酬といったコストが低く、たこ足配当ではない、JREITの毎月分配金ファンドなんかはよいかもしれないですね。
JREITでしか投資できない不動産物件をアピールする
ある程度まとまった資金、たとえば1千万円以上を運用したい投資家がいたらどうでしょうか？
資金があればJREITではなく、実物不動産に投資をするという選択肢が出てきます。
レバレッジ活用をして、大きなキャッシュフローを得ることが可能になるからです。
ただし実物不動産への投資は情報の非対称性や各種リスクが伴います。
実物不動産投資にJREITが対抗するには、
- 安定した分配金推移を続けて実績をアピールする
- 丸の内など、個人投資家が直接購入でいない不動産のオーナーになれるという価値観の普及
こういったプロモーションが必要となるでしょう。
とはいえ将来の分配金を確約する事は難しい。
となると、JREITというブランド価値を上げていくことがよさそうです。
つまりJRETI投資をつうじて、港区など都内５区にあるようなキラキラの施設オーナーになれるということです。
もしくは人口減少社会ではない、米国やアジアの諸国等を含めた不動産ポートフォリオを作る事でしょうか。
★★★
本記事ではJREIT座談会に参加をして討議されたことや思ったことを紹介しました。
今回JREITを知ることにより、投資対象としての魅力を感じることが出来ましたね。
インカム投資家として、JREITはひとつの選択肢となりそうです。
具体的には、
- 日本ビルファンド投資法人
- ジャパンリアルエステイト投資法人
といった大型JREITが、NAV倍率1を切るような時には、投資を考えてみようかなと思いました。
最後に、このような機会を与えて頂いた、ARES担当の職員の方々や金融庁の今井さんに感謝申し上げます。
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