住宅ローン繰り上げ返済、借り換え、資産運用はどれがお得?

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引用:時事ドットコム

個人投資家は、金利の動向に注目しているのではないでしょうか。

米国では利上げ局面に差し掛かっていますから。

一方の日本は、いまだに低金利政策の真っただ中。

住宅ローンを組んでいる人にはかなりお得な金利水準となっています。

このような状況で住宅ローンを組んでいて、余剰資金がある場合にはどうしたらよいでしょうか?

住宅ローンがある際の、現金の使い道

  • 住宅ローンの繰り上げ返済
  • 資産運用・投資
  • 現金のまま持っておく

気になるので、一緒に考えていきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは小さい?

住宅ローンシュミレーションを使い、繰り上げ返済のメリットを確認しています。

たとえば以下のケースを想定してみましょう。

  • ローン:3,000万円
  • 金利:1%
  • 1年目に40万円を返済

住宅ローンシュミレーション

つみたてNISAの投資金額とおなじ40万円を繰り上げ返済した場合では

  • 繰上金額は、423,052円
  • 返済期間は34年5ヶ月(7ヶ月短縮されます)
  • 繰上前と繰上後との利息軽減額は 169,743円

となります。

金利1%での借入金。

繰り上げ返済も、1%の複利効果に限定されます。

逆に言えば、1%/年の複利で資産運用をする方が、繰り上げ返済よりもお得になるといえます。

ポイントは

「1%/年の資産運用が可能か」

ということ。

債券+株式のポートフォリオで、配分を債券に大きく傾けても1%/年ならば手が届きそう。

GPIFの資産配分比率をまねて、手堅い資産運用を長期ですればいいわけです。

>>長期投資における配当金の重要性~年金運用(GPIF)からの学び~

それが難しいなら現金でもっていてもよさそう。

投資よりも現金の方が安心感がありますからね。

最近では変動・固定金利のいずれでも1%を下回ることが多い。

さらには住宅ローン控除もつかえます。

そう考えると、住宅ローンで金利1%未満の場合には繰り上げ返済のメリットは少なそうです。

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住宅ローン金利1%以上なら、借り換えメリットが大きい

住宅ローン金利が1%を上回るようならば、低金利政策の恩恵を受けきれていません。

とくに2000年~2010年に住宅ローンを組んだ人。

40代~50代の方が該当するでしょう。

もし住宅ローン金利が1%を超えているなら、借り換えを検討する必要があります。

いまならばフラット35や固定金利でも1%前後。

借り換えるだけで数百万円のメリットがでてきます。

住宅ローンの3秒診断で確認してみましょう。

  • 融資額 :3,000万円
  • 金利  :1.5%
  • 借入年数:30年

の場合を3秒で診断してみました。

なんと、借り換えするだけで370万円以上もの金利を削減できるとわかりました。

資産運用や繰り上げ返済をするより、借り換えが有力な選択肢となるのです。

金利1%以上で住宅ローンを組んでいる人は、借り換えを早急に検討した方がいいでしょう。

とくに

  • 2000年~2010年に借入
  • 現在金利が1%以上
  • 元本が1,500万円以上

の方は、いますぐ借り換えを検討した方が良さそうです。

その際には住宅ローンの3秒診断でチェックするのが便利。

フラット35、住宅ローン金利の推移

米国では利上げが話題となっています。

一方の日本では金利を上げられる経済状況には至っていません。

住宅ローンを組んでいる場合、この低金利政策を生かさない手はない。

そもそも支払い金利は、経費・コストです。

コスト削減を意識すればおのずと住宅ローン金利にも目が向くでしょう。

無駄な金利を支払う必要はないのです。

住宅ローン繰り上げ返済、借り換え、資産運用はどれがお得?

住宅ローン金利は1%を下回るほどに低い。

借り手に有利な金利水準です。

となると、繰り上げ返済のメリットは少ない。

とはいえ、低金利の恩恵を受けていない場合はその限りではありません。

繰り上げ返済の意義が見いだせないほどの低金利で住宅ローンは借りましょう。

金利1%未満で借りている人

  • 繰り上げ返済メリットは限定的
  • 余剰資金は、手堅い資産運用の方がお得な可能性大

金利1%以上の場合

  • まずは住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンを借り換えした方がよいかどうかは、3秒診断が便利です。

無料ですし。

ローンを組んでいる人は、一度チェックしてみるといいですね。



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